Onroerende goederen vs. roerende goederen in vermogensplanning
De schenking van roerende goederen kan in België op vandaag nog steeds aan zeer voordelige tarieven. In de rechte lijn en tussen partners bedraagt de schenkbelasting 3% (Vlaanderen en Brussel) of 3,3% (Wallonië). Tussen alle andere personen bedragen de tarieven 7% (Vlaanderen en Brussel) of 5,5% (Wallonië). Deze tarieven zijn van toepassing ongeacht het geschonken bedrag.
Dit is anders voor de schenking van onroerende goederen zoals bijvoorbeeld een gezinswoning of appartement. De tarieven van de schenkbelasting voor onroerende goederen zijn immers progressief. Dit betekent dat deze tarieven stijgen naarmate de waarde van het geschonken onroerend goed hoger is. Op vandaag zijn deze tarieven in de drie gewesten gelijk:
0 EUR – 150.000 EUR | 3% |
150.000 EUR – 250.000 EUR | 9% |
250.000 EUR – 450.000 EUR | 18% |
> 450.000 EUR | 27% |
Deze hoge progressieve tarieven maken dat de opbouw van een onroerend vermogen de nodige aandacht verdient en dat je best ook tijdig denkt aan de planning hiervan. Maar goed nieuws, dit kan meteen vanaf het moment van de aankoop van een onroerend goed door gebruik te maken van de gesplitste aankoop vruchtgebruik/blote eigendom.
Wat is een gesplitste aankoop vruchtgebruik/blote eigendom?
In geval van een gesplitste aankoop vruchtgebruik/blote eigendom wordt het vruchtgebruik aangekocht door bijvoorbeeld de ouders en de blote eigendom door de kinderen. We gaan hier uit van een planning van ouders naar kinderen toe, maar deze techniek werkt even goed in de planning tussen bijvoorbeeld een tante en haar neven en nichten.
De aankoop van het onroerend goed gebeurt dus eigenlijk in twee ‘afzonderlijke’ delen, de blote eigendom enerzijds en het vruchtgebruik anderzijds:
- De blote eigendom heeft betrekking op het onroerend goed zelf of ‘de bakstenen’;
- Het vruchtgebruik is het zakelijk recht om het onroerend goed te mogen bewonen, maar ook het recht om het te verhuren. De vruchtgebruiker geniet niet alleen de ‘lusten’ van het onroerend goed, maar moet ook de ‘lasten’ dragen. De vruchtgebruiker moet namelijk de kosten voor het onderhoud van het onroerend goed betalen (bijvoorbeeld schilderen of behangen) en ook de fiscale kosten zijn ten laste van de vruchtgebruiker (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing). De grove herstellingen zijn dan weer ten laste van zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar in verhouding tot hun aandeel (bijvoorbeeld herstellingen aan het dak).
Waarom een gesplitste aankoop doen?
Er zijn een aantal voordelen verbonden aan de gesplitste aankoop.
Als vruchtgebruiker behouden de ouders zoals gezegd het genot van het onroerend goed. Ze mogen het onroerend goed bewonen en kunnen het verhuren waardoor ze voor zichzelf een inkomen kunnen voorbehouden.
Daarnaast behouden de ouders als vruchtgebruiker ook een vorm van controle.
De kinderen kunnen het onroerend goed als blote eigenaars namelijk niet zomaar verkopen.
Tot slot is er ook een fiscaal voordeel. Bij het overlijden van de ouders zal het vruchtgebruik uitdoven en ‘aanwassen’ bij de blote eigendom van de kinderen. De kinderen zijn vanaf dat moment de volle eigenaars van het onroerend goed. Deze aanwas gebeurt vrij van erfbelasting waardoor de kinderen het onroerend goed vrij van belasting verkrijgen.
Fiscale spelregels bij de gesplitste aankoop
Dit klinkt te mooi om waar te zijn? Dat is in zekere zin ook zo, de fiscale administratie kijkt namelijk mee over de schouders van de ouders. Het is dus zeer belangrijk de fiscale regels in acht te nemen en te volgen.
De ouders kunnen de aankoop niet zomaar zelf volledig financieren en dus ook het aandeel van de kinderen daarin betalen. Men spreekt in dat geval van een ‘bedekte bevoordeling’. Het is noodzakelijk dat de kinderen de prijs voor het aankopen van de blote eigendom betalen met hun eigen gelden. Stel dat zij dat niet doen en dat de ouders de aankoopprijs integraal betalen, dan kan de fiscale administratie het fictieartikel 2.7.1.0.7 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (Vlaanderen) of artikel 9 van het Wetboek Successierechten (Brussel en Wallonië) inroepen. Op basis van dit artikel kan de fiscale administratie het onroerend goed alsnog belasten in de erfbelasting en ‘fictief’ toevoegen aan de nalatenschap van de ouders.
Voorafgaandelijke schenking aan de kinderen mogelijk
Indien de kinderen zelf vermogend zijn, dan kunnen zij de tegenwaarde voor de blote eigendom betalen met hun eigen gelden. Dit is echter zeker niet altijd het geval. In de praktijk zullen de kinderen de gelden daarom vaak van hun ouders verkrijgen via bijvoorbeeld een schenking. Het is daarbij belangrijk dat deze schenking aan de kinderen plaatsvindt vóór het moment dat zij de prijs voor de blote eigendom moeten betalen, welk moment in de praktijk zal samenvallen met het verlijden van de authentieke akte.
De voorafgaandelijke schenking aan de kinderen kan zowel gebeuren via een notariële schenkingsakte als via een (niet-geregistreerde) bankgift. In geval van een bankgift moet de overschrijving en het ondertekenen van de bewijsovereenkomst gebeuren voor het verlijden van de authentieke aankoopakte. We raden aan om de bewijsdocumenten goed te bewaren (intentie e-mail, bewijs van overschrijving en bewijsovereenkomst).
Vroeger bestond de vereiste dat de voorafgaandelijke schenking verplicht moest geregistreerd worden, en dus dat er schenkbelasting op betaald werd, maar die is niet langer van toepassing.
Vlaanderen (gesplitste aankopen na 14 oktober 2020)
In Vlaanderen is het voldoende dat de kinderen over de nodige gelden beschikken ter financiering van de blote eigendom vóór het verlijden van de authentieke aankoopakte.
Het is ook mogelijk dat de vruchtgebruiker de prijs voor de blote eigendom betaalt voor rekening van de blote eigenaars. De gelden worden in dat scenario dus niet voorafgaandelijk gestort op de rekening van de blote eigenaars. De voorwaarde is daarbij wel dat de schenking van die gelden gebeurt via een notariële schenkingsakte en dit vlak voor de authentieke aankoopakte. In de notariële schenkingsakte wordt dan bepaald dat de levering van de schenking (lees: het overhandigen van de gelden) zal gebeuren bij het verlijden van de authentieke aankoopakte (die meteen na de schenking plaatsvindt). De ouders betalen het aandeel voor de kinderen dan met andere woorden rechtstreeks. Let wel, in dit scenario is er dus schenkbelasting verschuldigd op de voorafgaandelijke schenking, wat niet noodzakelijk het geval zou zijn met een voorafgaandelijke bankgift. In het geval van een bankgift moeten de kinderen de geschonken gelden wel effectief op hun rekening gestort krijgen voor de datum van het verlijden van de authentieke aankoopakte. Zij moeten hun aandeel in de aankoopprijs namelijk zelf kunnen betalen. Het gebruik van de bankgift vereist dus een tijdige planning!
Brussel en Wallonië (gesplitste aankopen na 1 augustus 2020)
Ook in Brussel en Wallonië is het voldoende dat de kinderen over de gelden beschikken vóór het verlijden van de authentieke aankoopakte. Echter, van zodra in de onderhandse verkoopovereenkomst (de compromis) wordt voorzien in een betaling van een voorschot of een waarborg, vereist de federale administratie dat de voorafgaandelijke schenking reeds plaatsvindt vóór de ondertekening van deze onderhandse verkoopovereenkomst (ook al wordt dat voorschot of waarborg betaald door de vruchtgebruik en wordt dat ook aangerekend op diens aandeel).
In Brussel en Wallonië is het, in tegenstelling tot Vlaanderen, daarenboven niet voldoende dat de schenking van de gelden plaatsvindt vlak voor het verlijden van de authentieke aankoopakte. De datum van de schenking en de datum van de betaling van de gelden ter betaling van de aankoopprijs mogen niet samenvallen.
