Wie een vastgoedaankoop wil doen, moet veel knopen doorhakken. Dat er niet altijd één
sluitend antwoord is op de te nemen beslissingen, maakt het nog een pak moeilijker. Zo spelen verschillende factoren een bepaalde rol, wat de aankoop van of de investering in vastgoed maatwerk maakt. Opdat je het bos door de bomen blijft zien, zetten we enkele van de te maken beslissingen die je niet uit het oog mag verliezen, op een rijtje. Zo maak jij alsnog een rationele keuze. Investeren in residentieel vastgoed: de checklist.
Beslis je te investeren in vastgoed, dan zijn er 5 zaken waarover je een weloverwogen beslissing moet maken:
1. Je motief
2. Het soort vastgoed
3. Een privé-aankoop of een investering vanuit een vennootschap?
4. De financiering
5. De manier waarop je inkomsten belast worden
Wat is je investeringsmotief?
Wil je een vastgoedaankoop doen, dan is je investeringsmotief het eerste wat je duidelijk in kaart moet brengen. Wil je investeren in een pand zodat je er een huurrendement of een snelle meerwaarde uit kan halen? Of wil je er – in het geval van commercieel vastgoed, zelf iets in gaan uitbaten of – in het geval van residentieel vastgoed, zelf in gaan wonen? Deze belsissingen hebben een grote impact op de uiteindelijke keuze voor het soort vastgoed die je zal moeten maken.
De checklist voor jouw investeringsmotief:
° Wat is het doeleind: wil je er zelf in gaan wonen of koop je het pand als investering om
verder te gaan verhuren?
Voor welk soort vastgoed ga je?
Eens je weet of je voor een investering gaat (om te verhuren) of voor een woning waarin je zelf wil verblijven, zijn er verschillende soorten vastgoed die je kan aankopen. Zo onderscheiden we commercieel vastgoed (winkels, faciliteiten voor restaurants, hotels, parkings…) van residentieel
vastgoed. Ook binnen die laatste vorm zijn er verschillende opties: ga je voor een appartement, een
huis of ga je voor bijvoorbeeld studentenkoten? Afhankelijk van de keuzes die je maakt, wordt je telkens op een andere manier belast, wat rechtstreeks effect heeft op jouw uiteindelijke
kostenplaatje. Een andere factor die je kosten mee vormt, is de keuze voor een bestaand pand of een
nieuwbouwproject. In het eerste geval zal je minder registratiekosten betalen, in het geval van nieuwbouw zullen de onderhoudskosten dan weer een pak minder bedragen.
De checklist voor jouw vastgoedkeuze:
° Residentieel vastgoed of commercieel vastgoed?
° Kies je voor nieuwbouw of voor een bestaand pand?
° Ga je voor een investering? Voor welk soort vastgoed ga je dan?
Een privé-aankoop of een investering vanuit je vennootschap?
Naast het motief voor de investering die je maakt en het soort vastgoed waarin je interesse hebt, heeft ook de constructie van waaruit je een vastgoedaankoop doet impact op je kostenplaatje. Ben je zelfstandig en maak je de vastgoedinvestering vanuit je vennootschap, dan gelden er andere waarborgen en tarieven dan voor een aankoop vanuit een persoon.
Beide vormen gaan gepaard met voor- en nadelen. En hoewel een vastgoedaankoop vanuit een vennootschap voordeliger lijkt (belastingen kunnen worden weggewerkt), is dat niet zo. Zo is er de meerwaardebelasting waarmee je rekening moet houden, aslook loert de fiscus steeds over de schouder van de vennootschap mee. Indien deze argwaant en opmerkt dat de investering voornamelijk voor persoonlijke doeleinden gebruikt wordt, zal de investering worden gecorriceerd naar een vastgoedinvestering voor privégebruik en bijgevolg anders belast worden.
De checklist voor het maken van de keuze tussen een vennootschaps- of persoonlijke investering:
° Kies je voor persoonlijke aankoop of voor een investering?
° Ben jij of is je vennootschap liquide genoeg voor een aankoop?
° Voor welke doeleinden zal het vastgoed worden gebruikt?
° Breng alle mogelijke (investeringsgebonden) kosten en belastingen in kaart
° Lijst alle mogelijke gevaren voor beide vormen van investeren in kaart
Op welke manier ga je jouw aankoop of investering financieren?
Wie een vastgoedaankoop of -investering wil doen, is zelden liquide genoeg om het volledige bedrag zelf op te hoesten. Om die reden worden leningen bij de bank aangegaan. Die leningen gaan gepaard met enkele fiscale voordelen. Zo kan je de betaalde interesten van je totale onroerende inkomen aftrekken, waardoor het belastbare bedrag een pak minder bedraagt en je minder zal moeten afstaan aan de belastingen.
Daarnaast is ook jouw groepsverzekering iets waarvan je gebruik kan maken wanneer je een vastgoedinvestering wil maken. Als werknemer kan je er namelijk voor kiezen om een bepaald percentage van je loon door je werkgever opzij te laten zetten. Wil je dan een vastgoedinvestering maken, dan kan je hier uitzonderlijk een voorschot op vragen. Het bedrag dat voor je opzij wordt gehouden kan je trouwens voor meer dan enkel een aankoop gebruiken: ook het afbetalen van een hypothecaire lening of het bekostigen van renovatiewerken kunnen een geldige reden zijn voor het verkrijgen van het opzij gespaarde geld.
De checklist voor het financieren van jouw vastgoedinvestering:
° Ben jij of is je vennootschap liquide genoeg?
° Voor welk bedrag en aan welke rente moet en kan je bij de bank lenen?
° Over welke loonsvoordelen beschik je?
° Op welke manier kan je werkgever je ondersteunen?
Breng je kosten en de belastingen op je vastgoedaankoop in kaart
Bij de aankoop van vastgoed komen heel wat kosten kijken. Registratierechten, notariskosten, administratieve kosten, kosten van overschrijving en BTW… Sommige kosten worden aan de hand van een vast percentage berekend, andere hangen dan weer af van de regio waarin je woonachtig bent of van het type vastgoed. Net omdat er zo veel verschillende kosten gepaard gaan met een vastgoedaankoop, is het goed om hier van bij het begin goed zicht op te hebben.
Wil je jouw vastgoedaankoop verhuren? Dan wordt de belasting berekend op basis van het onroerend inkomen. Dat zijn de opbrengsten die uit onroerende goederen als grond of vastgoed komen. Verhuur je jouw pand aan een particulier, dan is het kadastraal inkomen belastbaar, wat wil zeggen dat de werkelijke huurinkomsten uit het belastingsvizier blijven. Wordt je vastgoed daarentegen gebruikt om een beroep in uit te oefenen, dan worden de huurinkomsten wel belast.
De checklist voor de kosten van jouw vastgoedaankoop:
° Heb je al je kosten in kaart gebracht en is alles duidelijk?
° Kies je om te verhuren of er zelf in te gaan wonen?
° In het geval van verhuur: verhuur je aan een particulier of aan een beroep?
Hulp nodig bij het maken van de juiste vastgoedkeuze? We geven je alle informatie in handen om de juiste beslissing te nemen. Neem contact op met Altro Invest.