Als ouder wil je meestal niets liever dan je kinderen een (financieel) duwtje in de rug te geven. Zo ook bij de aankoop van hun eerste vastgoedpand. Waar veel kinderen kiezen voor de aankoop van een eigen woning, is er ook kroost die graag het ouderlijke huis wil kopen. In dat geval is het voor ouders vaak vanzelfsprekend om de prijs van hun eigen woning te laten zakken. Maar is dat eigenlijk wel slim? En hoe pak je dat aan?
Verschillende financiële constructies
Wie zijn woning aan zijn of haar kinderen verkoopt, doet dat vaak aan de hand van enkele bijzondere financiële constructies. De meest voorkomende constructie is die van de naakte eigendom, maar ook een schenking, de woning op lijfrente verkopen of een woning verkopen onder voorbehoud van huurrecht zijn opties. We lichten toe!
De naakte eigendom
De meest voorkomende werkwijze om vastgoed aan de eigen kinderen te verkopen, is die van de ‘naakte eigendom’. In dit geval verkoop je de woning aan een lagere prijs aan je eigen kinderen, maar blijf je er zelf het vruchtgebruik van behouden. Het grote voordeel van de naakte eigendom is dat je als ouder wel zelf in je eigen huis of appartement kan blijven wonen (tot aan je overlijden) of dat je er zelf de huurinkomsten kan innen.
Er is alleen één probleem: wanneer een ouder beslist zijn of haar vastgoedpand door te verkopen aan een goedkopere prijs, dan kan dat door de wet gezien worden als een schenking van die ouder aan één van zijn of haar kinderen. Dat is in principe geen gigantisch probleem, maar het kan wel een grote impact op de berekening van je erfenis hebben. Heb je dus onder de werkwijze van ‘naakte eigendom’ een woning van je ouders overgekocht, dan loop je het risico dat je een pak minder zal erven of dat je broers of zussen een terugbetaling van je zouden kunnen eisen. Kiezen je ouders ervoor om hun woning toch aan een realistische prijs aan je te verkopen, dan geldt de automatische herkwalificatie naar een schenking niet.
Wat wél kan, is dat je ouders de ‘korting’ op de verkoop van hun huis omschrijven als een schenking.
De woning op lijfrente verkopen
Wanneer je jouw woning aan lijfrente aan een van je kinderen verkoopt, dan zal je kind een lager voorschot moeten betalen bij de aankoop van de woning. Wél zal hij of zij gedurende een vooraf bepaalde periode een maandelijkse interest betalen. Op die manier is het te betalen voorschot minder zwaar, maar wordt het alsnog op een andere manier gecompenseerd.
De woning verkopen onder voorbehoud van huurrecht
Verkoop je jouw woning onder voorbehoud van huurrecht, dan blijf je zelf als huurder in je woning wonen. Doorgaans gebruiken ouders die hun woning op deze wijze aan hun kind of kinderen verkopen, het ontvangen aankoopbedrag om de huur van de woning mee te betalen.
Let op met bijzondere constructies
Hoewel de bovenstaande constructies interessant zijn, is het toch belangrijk om er steeds rekening mee te houden dat de fiscus altijd over de schouder meekijkt. Doe je jouw woning toch tegen een lagere marktwaarde van de hand aan je kinderen? Dan zal dat gezien worden als een schenking. Daardoor wordt dit mee verrekend onder de erfbelasting en zal de erfenis van je kinderen lager zijn.
Wil je familiale of fiscale moeilijkheden vermijden? Dan verkoop je jouw woning best aan een realistische prijs, ongeacht of het nu aan je eigen kinderen of een externe koper is. Laat dus een officieel schattingsdocument opmaken en bezorg dat aan de notaris. Op die manier kan je aantonen dat de verkoop van je woning eerlijk verlopen is.
Wil jij je woning verkopen aan je kind of kinderen? Laat je dan in eerste instantie goed informeren. Bij Altro Invest helpen we je met plezier verder.